Affaires
Transformer des bureaux vides en logements est une idée populaire. Les experts disent que c’est plus facile à dire qu’à faire
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1 mois agoon
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Admin
Plusieurs villes canadiennes font face à des taux d’inoccupation élevés, même si de nombreux travailleurs sont retournés dans les tours du centre-ville et les parcs commerciaux de banlieue.
Avec l’augmentation des loyers résidentiels et la pénurie de logements dans une grande partie du Canada, l’idée de transformer des bureaux vides en logements est très à la mode.
Il y a même un financement gouvernemental pour la rénovation de bureaux à usage résidentiel.
Des projets sont en cours dans Calgary et Halifax; d’autres sont prévus ou débattus dans Toronto, Londres, Ontario, et Yellowknife.
Mais quelles sont les clés pour réussir une transformation de bureau ?
Et dans quelle mesure les conversions réduisent-elles la surabondance d’espaces de bureaux et créent-elles un parc de logements significatif ?
CBC News s’est entretenu avec des experts de l’industrie pour le savoir.
Les villes s’efforcent de transformer les immeubles de bureaux vides en espaces résidentiels
Des villes d’Amérique du Nord réaménagent des immeubles de bureaux plus anciens et vides, les transforment en propriétés résidentielles et les démolissent carrément s’ils ne valent pas la peine d’être récupérés.
Le problème et le potentiel
Alors que 8 à 10 % d’inoccupation sont considérés comme sains pour le marché des bureaux, selon la société immobilière commerciale CBRE, le taux de vacance au bureau national est de 17 % et quelques grands centres urbains sont encore plus élevés, comme Calgary à 30 %, Edmonton à 22 % et London, en Ontario, également à 22 %.
D’autres entreprises ont des chiffres plus optimistes, mais les bureaux plus anciens sont difficiles à vendre pour les baux, laissant beaucoup d’espace qui semble mûr pour la conversion résidentielle.
Cependant, transformer des bureaux en condos ou en appartements n’est généralement pas une solution rapide.
« Dans certains cas (c’est) vraiment facile », a déclaré Steven Paynter, directeur et architecte à Toronto chez Gensler, une firme internationale d’architecture et de planification.
« Mais si le bâtiment ne fonctionne pas, il ne fonctionne tout simplement pas du tout et c’est presque impossible. »
Les bâtiments ont besoin d’un score élevé sur le « calculateur de conversion »
S’il y a une personne qui connaît le score sur ce qui fait que les conversions de bureaux fonctionnent, c’est probablement Paynter.

Il correspond à des éléments tels que l’emplacement, si le plan d’étage se prête à des unités de style appartement ou condo, la taille et le nombre de fenêtres, les besoins en électricité, mécanique et plomberie, les ascenseurs, le stationnement, la façade, etc.
À moins qu’un bureau n’atteigne 80 ou plus sur 100, il n’est généralement pas recommandé de le convertir.
Gensler a évalué plus de 500 bureaux et s’attend à ce que ce total double bientôt, lorsqu’ils auront terminé quelques grands lots d’évaluations à Toronto, New York et Washington, DC
Alors, combien de bureaux font la coupe?
Environ 25%, a déclaré Paynter, mais cela varie beaucoup d’une ville à l’autre.
« Par exemple, Calgary a beaucoup de bâtiments similaires des années 1970 qui sont parfaits pour la conversion. En revanche, nous avons constaté que Boston, avec beaucoup de bâtiments beaucoup plus anciens et plus petits, avait un taux de réussite inférieur à 10% », a déclaré Paynter.
Les coûts de conversion ne suffisent souvent pas à faire du logement une option viable, a déclaré Raymond Wong, vice-président du groupe Altus de Toronto, une société de conseil et de données en immobilier commercial.
« Si vous passez en revue toutes ces variables avec l’aménagement de l’espace, le bâtiment lui-même et le coût prévu, il pourrait être plus facile de le démolir et de repartir de zéro », a-t-il déclaré.

L’adhésion du gouvernement est un facteur clé
Selon les experts, un autre élément important d’une conversion réussie est le gouvernement.
Certains gouvernements transforment leur propre espace excédentaire en logements.
En 2021, les libéraux fédéraux ont promis investira 600 millions de dollars pour aider les promoteurs à convertir des bureaux en nouveaux logements locatifs. La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a cependant déclaré qu’elle ne pouvait pas fournir de mise à jour pour savoir si cet argent avait été dépensé.
La Nouvelle-Écosse investit 1,9 million de dollars dans la conversion d’un immeuble vieux de 55 ans au centre-ville d’Halifax.
Et au cours des deux dernières années, Calgary a engagé 153 millions de dollars pour aider les propriétaires d’immeubles à transformer des bureaux en résidences grâce à son programme d’incitation au développement du centre-ville.
Les taux d’inoccupation ont grimpé en flèche dans la ville albertaine depuis 2014, grâce aux entreprises énergétiques qui ont réduit leurs effectifs lorsque le prix du pétrole a chuté – et la pandémie a aggravé la situation.
Selon les données de CBRE, Toronto compte 12,9 millions de pieds carrés d’espaces de bureaux vides, tandis que la petite ville de Calgary en a encore plus à 14 millions de pieds carrés.
En appliquant l’estimation de 25 % de Paynter sur les conversions, Calgary pourrait potentiellement créer 3,5 millions de pieds carrés de logements. En termes simples, cela représente environ 3 500 appartements de 1 000 pieds carrés chacun.
Au cours de la prochaine décennie, Calgary veut éliminer six millions de pieds carrés d’espace de bureau et distribue une subvention de 75 $ par pied carré aux promoteurs pour les conversions.
Cinq bâtiments à Calgary ont été approuvés pour la conversion jusqu’à présent, et la société de Maxim Olshevsky en possède un.
Son entreprise, Peoplefirst Developments, met 112 appartements de deux et trois chambres dans un immeuble de bureaux de 10 étages.
La ville couvre 7,8 millions de dollars sur les 38 millions de dollars de rénovation.
La société d’Olshevsky a acheté le bâtiment hors de la forclusion. « La contribution de la ville a vraiment rendu ce projet possible », a-t-il déclaré à propos de la conversion.
La construction coûtant jusqu’à 400 dollars le pied carré, a déclaré Wong, le soutien du gouvernement sera essentiel pour de nombreux projets de conversion.
« Je pense que vous avez besoin de ce type de partenariat, ainsi que de changements de zonage, pour que cela fonctionne. »
Mais il ajoute que les conversions ne résoudront pas à elles seules le problème de l’inventaire excédentaire des bureaux à Calgary ou dans d’autres marchés.
« Cela ne va pas être en quelque sorte réparé dans les deux ou trois prochaines années avec quelques conversions de bureaux ici et là », a-t-il déclaré. « Ça va prendre beaucoup de temps. »
Avec cinq projets de conversion approuvés et environ 50 millions de dollars dépensés jusqu’à présent, Calgary a retiré environ 650 000 pieds carrés d’espace de bureau, soit seulement 10 % de son objectif, hors du centre-ville.
London, en Ontario, envisage une approche similaire pour son centre-ville.
Ajout de logements abordables
Si le soutien du gouvernement est impliqué, les défenseurs du logement disent que les conversions de bureaux devraient être nécessaires pour inclure les logements mixtes et à faible revenu.
« Donner la priorité à cela est une évidence dans mon esprit », a déclaré Noha Sedky, urbaniste chez CitySpaces à Vancouver.
« Nous avons vu les taux d’inoccupation baisser et les loyers moyens augmenter dans toutes les villes de notre pays. »

Sedky a travaillé dans le domaine du logement abordable et de l’aménagement du territoire pendant deux décennies.
Elle souligne également qu’un mélange de logements dans des projets de conversion est bon pour le bassin de main-d’œuvre locale, car cela signifie avoir « une variété de professionnels et de travailleurs du commerce de détail qui vivent dans la communauté où ils travaillent ».
Le gouvernement de la Nouvelle-Écosse subventionne les loyers à 20 % de moins que la valeur marchande de certaines unités d’un projet de conversion à Halifax.
Le programme incitatif de 153 millions de dollars de Calgary n’a aucune exigence en matière de logement abordable.
Cependant, la ville a donné 5,5 millions de dollars à des groupes convertissant une tour en logement pour les populations vulnérableset Olshevsky a déclaré que son projet comprend des unités dont le prix est inférieur aux taux du marché.
L’architecte Steven Paynter pense que le soutien du gouvernement et la planification communautaire sont importants pour réussir les conversions.
Il désigne Detroit et Kansas City, dans le Missouri, comme des villes où les programmes de conversion de bureaux ont réussi avant la pandémie.
Le fait que seulement 25% des bureaux soient candidats à la conversion peut sembler peu, a-t-il déclaré, « mais il s’agit en fait de milliards de pieds carrés aux États-Unis et au Canada », ce qui pourrait créer beaucoup de logements et empêcher les matériaux de construction de se retrouver dans les décharges.
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Affaires
La société mère de la Silicon Valley Bank dépose une demande de mise en faillite
Published
3 jours agoon
17 mars 2023Par
AdminLa société mère de la Silicon Valley Bank, saisie la semaine dernière par les États-Unis, dépose une demande de mise en faillite (Chapter 11).
SVB Financial Group, ainsi que son PDG et son directeur financier, ont été visés cette semaine dans un recours collectif qui prétend que la société n’a pas divulgué les risques que de futures augmentations de taux d’intérêt auraient sur ses activités.
SVB Financial Group n’est plus affilié à Silicon Valley Bank après sa saisie par la Federal Deposit Insurance Corp. Son effondrement a été la deuxième plus grande faillite bancaire de l’histoire des États-Unis, après la disparition de Washington Mutual en 2008.
Le successeur de la banque, Silicon Valley Bridge Bank, est géré sous la juridiction de la FDIC et n’est pas inclus dans le dépôt du chapitre 11.
« Le processus du chapitre 11 permettra à SVB Financial Group de préserver la valeur en évaluant des alternatives stratégiques pour ses activités et actifs précieux, en particulier SVB Capital et SVB Securities », a déclaré William Kosturos, directeur de la restructuration de SVB Financial Group, dans un communiqué vendredi. .
Echos de la crise financière de 2007-2009
Le courtier réglementé SVB Securities et les fonds de capital-risque et la plate-forme de fonds de crédit privés SVB Capital et ses entités partenaires générales ne sont pas inclus dans le dépôt du chapitre 11 et continuent de fonctionner normalement.
La dette consolidée de SVB Financial Group est d’environ 3,3 milliards de dollars en montant principal global de billets non garantis. Il n’y a aucune réclamation contre SVB Capital ou SVB Securities. SVB Financial Group a également 3,7 milliards de dollars d’actions privilégiées en circulation.
SVB Financial Group estime disposer d’environ 2,2 milliards de dollars de liquidités.
La société basée à Santa Clara, en Californie, a déclaré qu’elle possédait également d’autres comptes et actifs de titres de placement précieux pour lesquels elle explorait des options stratégiques.
La fermeture de la Silicon Valley Bank vendredi dernier et de la Signature Bank basée à New York deux jours plus tard a ravivé les souvenirs de la crise financière qui a plongé les États-Unis dans la Grande Récession de 2007-2009.
Au cours du week-end, le gouvernement fédéral, déterminé à restaurer la confiance du public dans le système bancaire, a pris des mesures pour protéger tous les dépôts des banques, même ceux qui dépassaient la limite de 250 000 $ par compte individuel de la FDIC.
Affaires
La famille d’une cliente de Tim Hortons qui dit avoir été ébouillantée par du thé chaud poursuit pour 500 000 $
Published
3 jours agoon
17 mars 2023Par
AdminAVERTISSEMENT : Cette histoire contient des images graphiques de peau brûlée.
La famille d’une Ontarienne qui dit avoir été ébouillantée par une tasse de thé chaud de Tim Hortons poursuit le franchiseur canadien du magasin de café et de beignets et le propriétaire de l’un de ses établissements pour 500 000 $ de dommages et intérêts.
Mais les défendeurs – TDL Group Corp. et Greenwood Enterprises Inc. – nient toute allégation de négligence.
Jackie Lansing, 73 ans, a déclaré à CBC Toronto qu’elle conduisait sa sœur à un rendez-vous médical en mai 2022 lorsqu’ils se sont arrêtés au service au volant d’un Tim Hortons sur l’autoroute 60 à Huntsville, en Ontario.
Lansing a commandé un thé noir moyen avec deux laits, qu’elle a dit qu’un ouvrier lui avait passé par la fenêtre.
« Je l’ai pris, je l’ai mis dans le porte-gobelet et j’ai dit: » Je ne sais pas, ça a l’air vraiment chaud « », a déclaré Lansing dans une interview.
« Alors je l’ai soulevé pour voir s’il y avait du lait dedans et la tasse s’est effondrée et [the tea] est allé sur mon ventre et mes jambes. »
Lansing, qui vit juste au sud de Rousseau, en Ontario, a subi des « blessures graves, douloureuses et permanentes » à la suite du déversement, notamment des brûlures au deuxième degré sur environ 6% de son corps, selon une déclaration déposée en son nom en la Cour supérieure de justice de l’Ontario à Toronto en décembre.
« J’étais en fait sous le choc parce que c’était si douloureux », a déclaré Lansing.
Le procès fait valoir que le restaurant a fait preuve de négligence en donnant à Lansing le thé à une « température brûlante » dans une tasse défectueuse qui « s’est effondrée sur elle-même ».
« La tasse fournie par le restaurant était défectueuse et déficiente pour l’usage auquel elle était destinée », indique la déclaration. « Le thé noir fourni était … un danger plutôt qu’une boisson. »
Dix mois après la blessure, Lansing a déclaré que l’arrière de ses jambes avait des cicatrices et qu’elle avait encore des plaies sur le ventre.
« Je souhaite juste qu’ils acceptent la responsabilité », a-t-elle déclaré.

La poursuite identifie le Groupe TDL comme l’entreprise responsable de l’approvisionnement en matériaux et du maintien des normes au Huntsville Tim Hortons, ainsi que le locataire de la propriété sur laquelle le restaurant est situé. TDL Group est une filiale de la société mère américaine de Tim Hortons, Restaurant Brands International, selon des documents déposés auprès de la Securities and Exchange Commission des États-Unis.
Greenwood Enterprises exploite le restaurant, selon le procès.
Lansing réclame 450 000 $ en dommages-intérêts pour douleur et souffrance, frais médicaux et autres dépenses liées à ses blessures. Son mari et sa sœur, également nommés demandeurs, réclament 50 000 $ pour la perte de conseils, de soins et de compagnie et pour les dépenses encourues et la perte de revenus tout en prenant soin de Lansing.
Gavin Tighe, associé du cabinet d’avocats torontois Gardiner Roberts LLP qui représente la famille, a déclaré que les restaurants ont un « devoir de diligence » pour s’assurer que les boissons sont servies à une température sans danger pour la consommation.
« S’il est capable de vous brûler le corps, il est capable de vous brûler la bouche », a déclaré Tighe dans une interview.
« Alors, pourquoi les restaurants le servent-ils à cette température ? »
Tighe a soutenu que Tim Hortons n’avait pas pris suffisamment de mesures préventives à la suite d’incidents de brûlure similaires, dont un impliquant une femme de Winnipeg en 2013.

Les accusés nient toutes les allégations
Dans une déclaration de défense déposée fin février, un avocat représentant TDL et Greenwood a nié que servir le thé chaud ait créé un danger ou que l’état de la tasse ait contribué au déversement. Au lieu de cela, ils ont blâmé Lansing pour ses blessures.
« Si les demandeurs ont subi les blessures et dommages allégués … ces blessures et dommages ont été causés et/ou ont contribué aux actes et/ou omissions de [Lansing] elle-même », a écrit Andrea LeDrew du cabinet d’avocats torontois Stieber Berlach LLP.
« Elle était l’auteur de son propre malheur. »
La défense fait valoir que les défendeurs, leurs agents et leur personnel « se sont acquittés de toutes les obligations de diligence en ce qui concerne la vente et la livraison de boissons chaudes » et que même si le déversement résultait de l’état de la tasse, ce n’était pas « dans de quelque manière que ce soit causée ou favorisée par un manquement à la diligence ou à l’obligation de la part des défendeurs. »
LeDrew a demandé au tribunal de rejeter la demande.
Tim Hortons a refusé de commenter pendant que l’affaire est devant les tribunaux.
Selon le site Web de l’Association canadienne du thé, le thé doit être préparé à des températures comprises entre 85 °C pour le thé blanc et vert et 100 °C pour les tisanes noires et à base de plantes. L’association demande également que ces thés infusent entre une et six minutes, selon le type.
Mais la Burn Foundation, basée aux États-Unis, affirme que l’eau à 68 ° C est déjà suffisamment chaude pour provoquer une brûlure au troisième degré en une seconde seulement.
Le Dr Alan Rogers, chirurgien spécialiste des brûlures à l’hôpital Sunnybrook de Toronto qui n’est pas impliqué dans l’affaire, a déclaré que la gravité d’une brûlure par liquide chaud dépend d’un certain nombre de facteurs, notamment l’âge du patient ainsi que la température du liquide. , sa viscosité et la durée de son contact avec la peau.
« S’il reste sur leurs vêtements pendant une période plus longue, s’il a été lavé correctement avec … de l’eau courante fraîche immédiatement, il est moins susceptible de provoquer une brûlure », a-t-il déclaré.
Les boissons chaudes au centre de plusieurs procès
Rajiv Haté, un avocat en dommages corporels chez Kotak Lawyers à Toronto qui n’est pas non plus impliqué dans l’affaire, a déclaré que les poursuites contre les restaurants réclamant des dommages-intérêts pour des brûlures de boissons chaudes sont courantes.
La probabilité de succès dépend de la capacité de Lansing à prouver la négligence d’une partie du restaurant ou de son personnel, a déclaré Haté, ou si la défense peut plaider avec succès une négligence contributive de sa part.
« C’est vraiment ce qui l’a provoqué et comment cela a-t-il fini par affecter le plaignant, mais aussi, le plaignant a-t-il fait quelque chose pour y contribuer? » il a dit.
Haté a déclaré que si l’affaire était jugée, des experts seraient probablement amenés à témoigner sur des questions telles que les normes appropriées pour servir des boissons chaudes et dans quelles circonstances une tasse comme celle utilisée pourrait être défectueuse.

Le cas de Lansing rappelle un cas américain très médiatisé au début des années 1990 qui a attiré l’attention internationale.
En 1992, Stella Liebeck, alors âgée de 79 ans, a subi des brûlures au troisième degré lorsqu’elle a accidentellement renversé une tasse de café McDonald’s chaud sur ses genoux et dans la région pelvienne. Elle a poursuivi la chaîne de restaurants et un jury a conclu que McDonald’s était majoritairement responsable du service de café trop chaud.
Elle a reçu près de 2,9 millions de dollars américains en dommages-intérêts en 1994 – environ 5 millions de dollars américains d’aujourd’hui – bien qu’un juge ait par la suite réduit l’indemnité à 640 000 dollars américains et que l’affaire ait finalement été réglée à l’amiable.
Affaires
Clearwater Seafoods, propriété autochtone, enregistre des ventes record
Published
3 jours agoon
17 mars 2023Par
Admin
Clearwater Seafoods, basée en Nouvelle-Écosse, a enregistré une énorme augmentation de 71 millions de dollars de ses ventes en 2022 par rapport à l’année précédente – un record pour le géant des crustacés appartenant à des Autochtones.
Les résultats de fin d’année de Clearwater ont été annoncés jeudi par Premium Brands Holdings, la société cotée en bourse, copropriétaire d’un consortium de Premières Nations Mi’kmaq.
Le PDG de Premium Brands Holdings, George Paleologou, a déclaré aux analystes que le bénéfice avant impôts, intérêts et amortissement de Clearwater était le plus élevé jamais enregistré à 130 millions de dollars sur des ventes de 604 millions de dollars.
Les résultats ont plu et quelque peu surpris le chef Membertou Terry Paul, qui a dirigé l’achat en 2020.
Il parlait de la performance de l’entreprise au salon Boston Seafood plus tôt cette semaine.
« Je ne pensais pas que ça irait aussi bien. L’entreprise a très bien réussi et, vous savez, nous ressemblons à des génies », a déclaré Paul à CBC News cette semaine à Boston.
La coalition était dirigée par la Première Nation Membertou et la Première Nation Miawpukek à Terre-Neuve-et-Labrador. Le groupe a emprunté 250 millions de dollars pour financer sa part de l’entreprise.
Il s’agissait du plus gros investissement dans l’industrie des produits de la mer par un groupe autochtone au Canada.
La coalition détient les permis de pêche canadiens de Clearwater dans le cadre d’un partenariat entièrement détenu par des Mi’kmaq.
« Le remboursement de la dette est notre principale préoccupation et nous nous débrouillons bien dans ce domaine et je voulais juste continuer à le faire et regarder les bénéfices et leur répartition ultérieurement », a déclaré Paul.
Premium Brands a déclaré que les ventes du quatrième trimestre s’élevaient à 50 millions de dollars, ce qui a contribué à augmenter les bénéfices.
Elle a attribué les résultats à la demande mondiale et aux prix élevés de ses principales espèces de mollusques et crustacés, qui comprennent les pétoncles, les mactres arctiques et les crevettes.
L’entreprise a su résister à la tempête des baisses de prix du crabe des neiges et du homard.
« Nous avons d’autres espèces. La diversification est vraiment la clé, vous savez? Et nous avons eu la chance que le monde veuille toujours manger des fruits de mer », a déclaré Paul.

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