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Pourquoi les acheteurs ontariens achètent des immeubles de placement à Calgary

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L’époque où les habitants de l’Alberta saignaient vers d’autres provinces est révolue, du moins pour le moment. Au deuxième trimestre seulement, la province a enregistré un gain net d’environ 10 000 personnes grâce aux déménagements en provenance d’autres régions du pays, en particulier de l’Ontario.

Mais les gens ne se contentent pas de déménager eux-mêmes et leur famille en Alberta — un grand nombre déménagent leur argent.

Au cours des dernières années, Calgary a connu une augmentation du nombre d’acheteurs de maisons de l’extérieur de la province qui achètent des immeubles de placement qu’ils peuvent louer, la principale motivation étant l’immobilier relativement bon marché.

« Les prix à Toronto et dans ces autres villes sont complètement hors de portée, non seulement pour les utilisateurs finaux, mais aussi pour les investisseurs », a déclaré Kyle Dovigi, un courtier immobilier basé à Toronto qui se présente comme le « Millionnaire en copropriété » et qui s’occupe principalement d’immeubles de placement.

« Ainsi, les gens regardent en dehors de leurs marchés [and] Calgary est un marché très, très attrayant. »

Et selon que vous soyez un investisseur, un locataire ou un acheteur, le phénomène peut signifier différentes choses pour votre résultat net.

D’une part, la spéculation immobilière à l’extérieur de la province a le potentiel de faire grimper les prix pour les acheteurs potentiels qui vivent réellement à Calgary.

D’autre part, la tendance pourrait être considérée comme un vote de confiance dans l’économie albertaine – et une source de propriétés locatives indispensables dans un marché de plus en plus serré.

Qu’est-ce qui le motive

«J’ai parlé à quelqu’un de l’Ontario presque tous les jours» au cours des deux dernières années, a déclaré Natasha Phipps, agente d’investissement à Calgary. (Paula Duhatschek/CBC)

L’afflux d’investissements hors de la province a commencé juste avant la pandémie, juste au moment où l’économie de Calgary commençait à se remettre du krach pétrolier de 2014 et que les loyers commençaient à augmenter.

« Juste avant le COVID, [in] 2019, je [was] commencé à voir le ruissellement des investisseurs, puis cela a lentement commencé à s’accélérer », a déclaré Natasha Phipps, agente immobilière spécialisée en investissement chez CIR Realty à Calgary.

« [By the] printemps 2022, j’avais l’impression que nous avions, comme, des avions pleins de gens venant de l’Ontario pour investir en Alberta », a déclaré Phipps, qui a déclaré qu’environ les trois quarts de ses ventes de l’année dernière provenaient d’acheteurs de l’extérieur de la province — et elle répondait à un appel d’un indicatif régional de Toronto lors d’une entrevue avec CBC News.

Même si les prix des maisons à Calgary ont augmenté, il est resté plus abordable d’acheter un condo à Calgary que dans d’autres grandes villes, a-t-elle déclaré. Et il est également plus probable que les investisseurs puissent couvrir leurs dépenses grâce au loyer sans avoir à débourser une grosse somme d’argent chaque mois de leur propre poche.

« Dans de nombreux autres marchés canadiens, ce n’est tout simplement plus possible », a-t-elle déclaré.

À Calgary, le prix de vente moyen d’un condo est d’environ 297 000 $, alors qu’il est d’un peu plus de 720 000 $ dans la région de Toronto et de 769 000 $ dans la région métropolitaine de Vancouver, selon les chambres immobilières locales des régions.

Pourtant, l’attrait ne se limite pas aux condos bon marché. Les acheteurs en Alberta ne sont pas assujettis à des droits de mutation foncière ou immobilière comme en Ontario ou en Colombie-Britannique, où ils paient entre un et trois pour cent du prix de vente final sur des propriétés qui coûtent plus de 55 000 $. Il n’y a pas non plus de plafond sur les augmentations de loyer et la législation sur le logement peut être considérée comme bénéfique pour les investisseurs immobiliers.

Une éclosion de COVID-19 a été déclarée à Verve, un immeuble en copropriété dans le village est de Calgary. (Google Maps)

« Les lois sur la location favorisent vraiment les propriétaires dans une bien plus grande mesure qu’ailleurs au Canada », a déclaré John Andrew, consultant en immobilier et professeur à la retraite à l’Université Queen’s à Kingston, en Ontario.

« Les perspectives économiques sont très solides en ce moment pour Calgary, les salaires sont relativement élevés, il est donc assez favorable en ce moment pour les gens d’autres régions du Canada, en particulier à Toronto, d’investir dans l’immobilier à Calgary. »

Intérêt « sans précédent »

Cole Haggins, président du promoteur multifamilial Cedarglen Living, affirme que le montant des investissements hors province est «extrêmement sans précédent» pour son entreprise. (Paula Duhatschek/CBC)

Le développeur Cole Haggins a déclaré qu’environ 70 % de ses ventes provenaient d’acheteurs ontariens, dont la majorité étaient des investisseurs.

« [It’s] extrêmement sans précédent », a déclaré Haggins, président du constructeur de maisons multifamiliales Cedarglen Living, qui a déclaré que la tendance avait débuté il y a environ un an et demi. « Nous avons vu des investisseurs dans le passé, mais ce sont généralement des investisseurs basés à Calgary. et pas à peu près au même niveau. »

Paul Battistella, associé directeur chez Battistella Developments, a remarqué une tendance similaire. Le promoteur construit un complexe de condos près du centre-ville de Calgary et a déclaré qu’environ la moitié des acheteurs venaient de l’Ontario.

Le promoteur Paul Battistella dit que ses condos suscitent un grand intérêt de la part des acheteurs en Ontario. (Paula Duhatschek/CBC)

« Nous devenons un immeuble locatif, mais ce n’est pas un propriétaire qui le détient – c’est, vous savez, 100 propriétaires qui ont ces individus [units] à louer », dit-il.

Il y a eu une énorme augmentation du nombre d’agents immobiliers de l’Ontario qui demandent à obtenir un permis en Alberta. Le Real Estate Council of Alberta reçoit généralement environ 100 demandes de «mobilité de la main-d’œuvre» par année de licence, mais au cours de l’année 2021-2022, il en a reçu près de 600, la grande majorité d’entre elles provenant de l’Ontario, la Colombie-Britannique venant en deuxième position.

La tendance a également entraîné une augmentation de la demande au sein de la société de gestion immobilière de Calgary Hope Street Management Corp.

Le président et chef de la direction, Shamon Kureshi, a décrit le client type de l’entreprise comme un « jet-setter » – par exemple, un Calgarien qui a récemment accepté un nouvel emploi au Texas ou dans la Silicon Valley et souhaite louer sa maison – mais ces jours-ci, il s’occupe davantage appels de clients à Toronto et à Vancouver.

« Le ratio de ces clients de type jet-setter auquel nous sommes habitués diminue, et le ratio de clients de type investisseur augmente », a déclaré Kureshi, qui a ajouté qu’une doublure argentée à la tendance est une augmentation du pool de parc locatif disponible dans la ville.

Regarder vers l’avant

Au cours des six derniers mois, Shamon Kureshi, président et chef de la direction de la société de gestion immobilière Hope Street Management, a reçu un «énorme pic» de demandes de propriétaires de condos qui souhaitent louer leurs propriétés. Environ un tiers d’entre eux viennent de Toronto et de Vancouver. (Paula Duhatschek/CBC)

Alors que l’hiver s’installe, il y a des signes que la tendance a commencé à se refroidir et il y a un débat pour savoir s’il s’agit d’un ralentissement temporaire qui reprendra au printemps.

Au début de 2022, le courtier hypothécaire de Calgary Josh Higgelke recevait «une tonne d’appels» d’investisseurs en Ontario et en Colombie-Britannique. de personnes qui envisagent réellement de s’installer en Alberta.

« Avec l’augmentation des taux d’intérêt que nous avons constatée, le marché s’est quelque peu adouci pour l’investisseur », a déclaré Higgelke.

John Andrew, un consultant immobilier basé à Kingston, croit qu'il y aura toujours une forte demande pour les propriétés à revenus à Calgary, surtout si les tendances en matière d'immigration se poursuivent.
Le consultant immobilier John Andrew prédit que les acheteurs continueront de rechercher des propriétés à revenus à Calgary, surtout si les tendances démographiques actuelles se maintiennent. (Soumis par John Andrew)

Certains maintiennent que les perspectives à long terme du marché de Calgary sont solides. Le secteur pétrolier et gazier, toujours au cœur de l’économie, est ramasser de l’argent ces jours-ci, mais l’industrie technologique locale est également croissance.

Et tant que les gens déménageront en Alberta, que ce soit pour le travail ou à la recherche d’un style de vie différent, ils auront besoin d’endroits où vivre.

« Il y a fort à parier qu’il y aura une demande croissante pour ces immeubles à revenus », a déclaré Andrew de l’Université Queen’s.

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Le syndicat des pilotes de WestJet dit qu’un arbitrage pourrait être nécessaire pour éviter une grève

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Le syndicat représentant les pilotes de WestJet affirme que les négociations contractuelles avec la compagnie aérienne ont été improductives et qu’un arbitrage fédéral pourrait être nécessaire pour éviter une grève.

ALPA Canada, qui représente environ 1 800 pilotes chez WestJet et sa filiale low-cost Swoop, dit négocier sans succès avec la compagnie basée à Calgary depuis septembre.

« Nous nous rapprochons, à notre avis, d’une impasse », a déclaré Bernie Lewall, président de l’Association des pilotes de WestJet du syndicat.

« Je pense qu’il est très probable que nous allons bientôt entrer en conciliation – en ce qui concerne une grève, je ne peux pas le dire. »

Le problème, a déclaré Lewall, concerne les salaires et les horaires ainsi que le désir du syndicat de voir tous les pilotes qui pilotent les avions de WestJet recevoir « un salaire égal pour un travail égal ».

Actuellement, les pilotes qui volent pour la bannière Swoop sont moins bien payés que les pilotes qui volent pour la ligne principale de WestJet. Alors que l’acquisition proposée par WestJet du transporteur de loisirs Sunwing attend l’approbation réglementaire, Lewall a déclaré que le syndicat s’inquiétait de la création d’une autre classe de pilotes avec une échelle salariale différente.

« Nous pourrions nous retrouver dans une position où nous pourrions potentiellement avoir trois compagnies aériennes sous le groupe de sociétés WestJet, pilotant toutes le même type d’avion pour des salaires et des conditions de travail différents », a-t-il déclaré.

« Nous voyons cela comme une tentative de la direction de contourner le contrat actuel des pilotes de WestJet. »

Dans un communiqué envoyé par courrier électronique, la porte-parole de WestJet, Denise Kenny, a déclaré que la compagnie aérienne restait concentrée sur une collaboration réussie avec l’ALPA pour parvenir à un accord.

« Nous nous engageons à travailler ensemble pour résoudre les problèmes soulevés par nos précieux pilotes alors que nous avançons dans toutes les étapes requises du processus de négociation », a déclaré Kenny.

Les pilotes de WestJet se sont syndiqués pour la première fois en mai 2017, marquant un changement majeur dans la culture de la célèbre compagnie aérienne non syndiquée.

Depuis lors, d’autres groupes d’employés de l’entreprise se sont également syndiqués, notamment les agents de bord et certains employés de l’aéroport.

Le premier contrat syndical des pilotes, qui a expiré fin 2022, était le résultat d’un règlement arbitré conclu en 2018.

Insatisfait du 1er contrat

Ce règlement a évité une menace de grève des pilotes, car les pilotes de WestJet avaient voté en faveur d’une action syndicale après l’échec des négociations contractuelles.

« Ce premier contrat a été considéré par nos pilotes et l’association comme un contrat assez médiocre », a déclaré Lewall, ajoutant que la position du syndicat est que les pilotes de WestJet sont payés « beaucoup moins » que le salaire moyen des pilotes nord-américains.

« Nous pensons que c’est une décision qui nous a été imposée. Et nous pensons que nous essayons de nous en remettre encore aujourd’hui. »

Les pourparlers sur le contrat pilote interviennent à un moment où l’industrie aéronautique se remet encore des pertes économiques qu’elle a subies lors de la pandémie de COVID-19.

Une résurgence brutale de la demande de voyages à la suite de la levée des restrictions pandémiques en 2022 a parfois laissé les compagnies aériennes se démener, entraînant des problèmes de vols retardés et annulés, de bagages perdus, etc.

L’agitation ouvrière coïncide également avec ce que les analystes de l’industrie aéronautique disent être une pénurie de pilotes à l’échelle de l’Amérique du Nord, exacerbée par les licenciements et les départs à la retraite liés à la pandémie.

Lewall a déclaré que les pilotes de WestJet souhaitaient conclure un accord avec leur employeur, mais a ajouté qu’il pensait qu’il y avait toujours un fort sentiment contre le travail organisé dans l’entreprise, ce qui rendait les choses difficiles.

« Il y a toujours eu une attitude antisyndicale ici parmi la direction envers les pilotes », a-t-il déclaré.

« Nous pensons, dans l’ensemble, que la méfiance et le dégoût envers les syndicats ne se sont toujours pas résolus. Il nous est encore très difficile de travailler en collaboration. »

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Compte tenu de l’inflation élevée, le ralentissement de l’économie canadienne est « une bonne chose », selon Tiff Macklem

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Le gouverneur de la Banque du Canada, Tiff Macklem, a déclaré que même si un ralentissement de l’économie ne semble pas être une bonne chose, c’est quand l’économie est en surchauffe.

S’exprimant mardi à Québec, Macklem a déclaré que la hausse des taux d’intérêt contribue à refroidir l’économie, car les coûts d’emprunt élevés limitent les dépenses pour des articles coûteux tels que les véhicules, les meubles et les appareils électroménagers.

Alors que la demande de biens et de services chute, Macklem affirme que l’économie continuera de ralentir.

« Cela ne semble pas être une bonne chose, mais quand l’économie est en surchauffe, ça l’est », a-t-il déclaré.

En plus des événements mondiaux, la surchauffe de l’économie nationale a fait grimper les prix rapidement, a-t-il déclaré.

Pour ralentir l’économie nationale, la Banque du Canada s’est lancée dans l’un des cycles de resserrement monétaire les plus rapides de son histoire. Elle a relevé son taux directeur huit fois de suite depuis mars, le faisant passer de près de zéro à 4,5 %.

Cependant, le mois dernier, la Banque du Canada a déclaré qu’elle prendrait une pause « conditionnelle » pour évaluer les effets de la hausse des taux d’intérêt sur l’économie.

« En règle générale, nous ne voyons pas tous les effets des changements de notre taux au jour le jour pendant 18 à 24 mois », a déclaré Macklem mardi.

« En d’autres termes, nous ne devrions pas continuer à augmenter les taux tant que l’inflation n’est pas revenue à 2 %.

Cependant, le gouverneur a déclaré que la Banque du Canada serait prête à augmenter davantage les taux si l’inflation s’avérait plus tenace que prévu.

REGARDER | Après la dernière hausse des taux, la Banque du Canada en a-t-elle terminé ?

La Banque du Canada relève à nouveau ses taux d’intérêt à 4,5 %

La Banque du Canada augmente à nouveau les taux d’intérêt, les portant à 4,5 %. Il s’agit de la huitième augmentation en moins d’un an, laissant certains propriétaires se démener pour conserver leur hypothèque.

Alors que les prix de l’essence ont chuté et que les chaînes d’approvisionnement se sont améliorées, l’inflation au Canada a ralenti depuis qu’elle a culminé à 8,1 % en été. Macklem a qualifié cela de « développement bienvenu », mais l’inflation soulignée est encore trop élevée.

« Si les nouvelles données sont globalement conformes à nos prévisions et que l’inflation baisse comme prévu, nous n’aurons pas besoin d’augmenter davantage les taux », a déclaré Macklem.

Pour que l’inflation revienne à 2 %, Macklem a déclaré que la croissance des salaires devra ralentir, ainsi que celle des autres prix.

Gains salariaux inférieurs à l’inflation

Les salaires augmentent rapidement depuis des mois mais continuent d’être à la traîne du taux d’inflation. En décembre, les salaires ont augmenté de 5,1 %.

Bien que l’inflation annuelle soit toujours à des niveaux élevés depuis des décennies, les économistes ont été encouragés par un ralentissement plus notable de la croissance des prix au cours des derniers mois.

La Banque du Canada prévoit que le taux d’inflation annuel tombera à 3 % d’ici le milieu de l’année et à 2 % en 2024.

Royce Mendes, économiste chez Desjardins, a déclaré que Macklem croise les doigts pour que les hausses de taux qu’il a mises en œuvre jusqu’à présent suffiront à le faire.

« Le chef de la Banque du Canada semble assez à l’aise de rester à l’écart même si son homologue américain discutera de la nécessité d’un resserrement monétaire supplémentaire au sud de la frontière », a déclaré Mendes.

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Google lance son propre bot d’intelligence artificielle, connu sous le nom de Bard

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Google lance son propre bot d’intelligence artificielle connu sous le nom de Bard, un concurrent direct de ChatGPT.

Dans un article de blog lundi, la société californienne a annoncé qu’elle donnerait bientôt à un certain nombre de « testeurs de confiance » l’accès au prototype d’intelligence artificielle sur lequel elle travaille sous une forme ou une autre depuis six ans.

La société a déclaré qu’elle prévoyait de rendre le service « plus largement accessible au public dans les semaines à venir ».

La nouvelle fait suite au lancement de ChatGPT, le premier outil d’intelligence artificielle grand public au monde qui a suscité de nombreux éloges et critiques au cours de ses premières semaines d’existence.

Semblable à ChatGPT, Bard donnera aux utilisateurs des réponses nuancées aux requêtes complexes ou ouvertes.

La technologie derrière le chatbot lui-même est connue sous le nom de LaMDA, un simulateur de conversation et de langage qui serait si avancé qu’un ancien ingénieur de l’entreprise a fait la une des journaux l’année dernière en le décrivant comme « sensible ».

Google affirme que même les utilisateurs qui n’utilisent pas directement le chatbot peuvent s’attendre à voir bientôt son impact sur l’outil de recherche principal de l’entreprise, lui donnant la possibilité de « distiller des informations complexes et de multiples perspectives dans des formats faciles à digérer, afin que vous puissiez rapidement comprendre la situation dans son ensemble et en savoir plus. »

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