Les prix élevés des maisons et l’endettement qui y est associé constituent une vulnérabilité majeure pour l’économie canadienne, a déclaré jeudi la Banque du Canada, avertissant les acheteurs qui ont acheté pendant la pandémie que l’impact de taux hypothécaires même légèrement plus élevés pourrait être dramatique.
Dans son examen du système financier, la banque centrale a déclaré que si le système financier du pays est solide et a bien résisté à la pandémie, l’économie reste vulnérable en raison des niveaux d’endettement élevés liés au marché immobilier de plus en plus cher du pays.
«Même si le ménage moyen est en meilleure santé financière, davantage de Canadiens se sont efforcés d’acheter une maison pendant la pandémie», a déclaré jeudi le gouverneur de la Banque du Canada, Tiff Macklem. « Et ces ménages sont plus exposés à des taux d’intérêt plus élevés et au potentiel de baisse des prix de l’immobilier. »
La banque a déclaré que l’évaluation des risques liés aux niveaux élevés d’endettement des ménages est devenue plus complexe, mais que dans l’ensemble « la vulnérabilité a augmenté ».
Environ les deux tiers des Canadiens sont propriétaires, et environ la moitié d’entre eux sont propriétaires de leur maison, tandis que les autres ont une sorte de dette hypothécaire qui s’y rattache.
La hausse des taux débiteurs a ralenti le marché du logement
Les prix des maisons ont augmenté d’environ 50 %, en moyenne, pendant la pandémie, car les taux bas ont permis aux acheteurs de se qualifier pour des prêts plus importants tout en maintenant les paiements en cours relativement abordables.
Une grande partie de ces prix immobiliers gonflés a été construit sur une base de dette. Près d’un ménage canadien sur cinq est désormais considéré comme « très endetté », ce qui signifie que son ratio d’endettement est de 350% ou plus, selon la banque.
Avant la pandémie, seule une personne sur six était autant endettée. Il y a à peine 20 ans, en 1999, seulement un ménage sur 14 avait autant de dettes.
« Ces chiffres signifient que chaque hausse de taux infligera plus de mal à l’économie qu’elle ne l’aurait fait par le passé », a déclaré Royce Mendes, économiste chez Desjardins.
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La Banque du Canada explique pourquoi nous avons besoin de taux plus élevés
Le gouverneur de la banque centrale, Tiff Macklem, a déclaré que l’économie avait besoin de taux d’intérêt plus élevés pour faire baisser l’inflation, malgré la douleur potentielle que des taux plus élevés pourraient entraîner sur le marché du logement.
Et ces hausses de taux ont déjà commencé. Après avoir réduit son taux d’intérêt de référence au début de la pandémie, en mars 2022, la banque a commencé à relever son taux de prêt de référence de 0,25 % au début de l’année à 1,5 % aujourd’hui, et l’impact sur le marché du logement a été quasi immédiate, avec un ralentissement des volumes de vente, ainsi que des prix de vente moyens.
« Compte tenu de la force insoutenable de l’activité immobilière, la modération dans le logement serait saine », a déclaré Macklem. « Mais l’endettement élevé des ménages et les prix élevés de l’immobilier sont des vulnérabilités. »
Dans le cadre de son analyse de la résilience du système financier face à divers chocs, la banque a examiné à quoi pourrait ressembler l’impact d’une hausse des taux et d’une baisse des prix de vente.
Les frais hypothécaires pourraient augmenter de 30 %
Dans le cadre de cela, la banque a calculé ce qui pourrait arriver aux hypothèques des propriétaires récents lorsque leurs prêts devaient être renouvelés dans cinq ans.
La banque fait l’hypothèse qu’en 2025 et 2026, les prêts à taux variable coûteront 4,4 % en cinq ans, tandis que les prêts à taux fixe seront légèrement plus élevés à 4,5 %.
Les deux scénarios sont supérieurs d’environ deux points de pourcentage à ce qui est disponible sur le marché aujourd’hui.
Selon ce scénario, les 1,4 million de Canadiens qui ont obtenu un prêt hypothécaire en 2020 ou 2021 verraient leur coût mensuel médian augmenter de 420 $, ou 30 % au renouvellement.
L’impact sur les emprunteurs à taux fixe serait légèrement moindre, puisqu’ils verraient leurs versements passer de 1 260 $ en moyenne au moment de l’obtention de leur prêt à 1 560 $ par mois au renouvellement, soit une augmentation de 24 %.
Mais les emprunteurs à taux variable sont encore plus vulnérables, selon l’exercice de réflexion de la banque, car leurs paiements mensuels typiques passent de 1 650 $ par mois lorsqu’ils ont obtenu leur prêt à 2 370 $ lors du renouvellement. C’est une augmentation de 44 pour cent.
« Si les membres de ménages très endettés perdent leur emploi, ils devront probablement réduire considérablement leurs dépenses pour continuer à rembourser leur hypothèque », a déclaré Macklem.
« Ce n’est pas ce à quoi nous nous attendons … Mais c’est une vulnérabilité à surveiller de près et à gérer avec soin », a déclaré Macklem.
Autres risques au-delà du logement
La vulnérabilité au marché du logement n’était qu’une partie de la Revue du système financier, qui est l’évaluation globale de la banque de la santé de l’économie et de sa capacité à résister à divers chocs.
Certaines des autres vulnérabilités citées comprennent les cybermenaces compte tenu de la nature interconnectée du système financier et de la liquidité fragile des marchés des titres à revenu fixe.
La banque a également mis en garde contre la croissance des crypto-monnaies et leur volatilité.
« Comme d’autres actifs spéculatifs, les crypto-monnaies sont vulnérables aux baisses de prix importantes et soudaines. Et récemment, certaines pièces stables n’ont pas tenu leur promesse de stabilité », a déclaré la sous-gouverneure Carolyn Roger.
La banque affirme également que l’invasion de l’Ukraine par la Russie a encore compliqué la transition vers une économie à faible émission de carbone et que les actifs exposés au secteur des combustibles fossiles, comme ceux que l’on trouve dans les pensions et les économies de retraite de nombreux Canadiens, risquent davantage de valoir beaucoup moins que prévu.