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Calgary lutte contre les logements illégaux en sous-sol. Mais les propriétaires disent que les légaliser est trop difficile

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Améliorez son sous-sol, obtenez de l’aide pour payer l’hypothèque et offrez une maison à un locataire. Pour Dawn, c’était gagnant-gagnant — une solution pour Problèmes persistants de logement à Calgary.

Jusqu’à ce qu’elle apprenne qu’il lui en coûterait jusqu’à 70 000 $ pour rendre son sous-sol fini légal.

« Je n’aurais jamais pensé dans mes rêves les plus fous que la conversion serait si compliquée et coûteuse », a déclaré Dawn, dont le nom de famille CBC Calgary a accepté de ne pas utiliser.

« Je suis juste dans une très grande maison parce que j’avais prévu de [creating a suite] et je ne peux tout simplement pas faire ça.… Il y a tous ces problèmes de location et je ne peux rien faire et ça craint. »

La ville de Calgary continue de lutter contre les appartements en sous-sol illégaux. Il y a 8 846 suites secondaires enregistrées – mais la ville dit qu’il y en a beaucoup plus d’illégales.

Et au milieu du marché locatif serré de Calgary, c’est devrait s’aggraverde nombreux propriétaires affirment que le processus déraisonnablement difficile et coûteux de création ou d’amélioration d’un logement légal au sous-sol les empêche d’être une option de logement pratique et abordable.

Dawn a décidé de ne pas aller de l’avant avec la légalisation de la suite, mais envisage de la louer quand même pour aider d’autres personnes qui ont besoin d’un logement. Et elle n’est pas la seule.

Lorsque CBC Calgary a interrogé les membres de la communauté sur les suites en sous-sol, plusieurs ont déclaré que la ville devrait réduire les réglementations qui empêchent les gens de terminer le processus de légalisation – y compris un deuxième four, une entrée séparée et un parking supplémentaire.

Certains ont dit qu’ils préféraient louer leur suite illégale plutôt que de s’occuper du processus et du coût de la légalisation. D’autres étaient frustrés qu’un membre de la famille ou un ami puisse légalement vivre dans leur sous-sol tel quel, mais cela serait considéré comme illégal si un locataire emménageait.

« Ingérable en tant qu’entreprise », déclare un entrepreneur de Calgary

Bo Fric s’est spécialisé dans les développements de sous-sols à Calgary depuis 2011, lorsqu’il a lancé son entreprise, Réinventez les constructeurs. Mais en 2017, il a complètement cessé d’entreprendre des projets de sous-sols.

Avec les développements de sous-sols personnels, Fric dit que l’entreprise obtient un emploi pour trois clients potentiels demandant un devis.

« Mais nous avons constaté que nous obtiendrions un emploi pour une suite sur 70, sur 80, au sous-sol que nous avons fait parce que les clients étaient tellement choqués par le prix », a déclaré Fric.

Bo Fric de Reimagine Builders affirme que les réglementations de la ville ont du sens, mais qu’elles ont créé un obstacle pour les propriétaires, ce qui a entraîné un marché noir d’entrepreneurs qui réalisent des aménagements de sous-sols sans permis. (Dave Gilson/CBC)

Il dit que c’est une légère exagération, mais c’est quand même une différence dramatique, surtout quand il faut environ cinq heures pour donner un devis pour chaque suite.

« C’est devenu totalement ingérable en tant qu’entreprise », a-t-il déclaré. « Nous brûlions juste beaucoup trop d’argent en citant ces emplois. »

Fric dit que le processus de permis de la ville est « long, c’est imprévisible, c’est difficile », ce qui est un autre obstacle auquel les gens sont confrontés.

Dawn dit que sur les six entrepreneurs qu’elle a contactés, trois d’entre eux ont carrément refusé d’accepter le travail en raison des règlements de la ville.

Pour Solutions solides à Calgary, le président Andrew Leslie affirme qu’environ cinq pour cent des clients vont de l’avant avec l’aménagement d’une suite après avoir pris connaissance du processus et du coût. Selon l’espace et les produits, il dit que cela coûte généralement environ 100 000 $.

Une suite au sous-sol à Calgary avec un escalier et un coin salon.
Une suite au sous-sol à Calgary. (Soumis par Andrew Leslie)

Pourtant, Leslie dit qu’il ne pense pas qu’il soit nécessaire que la ville assouplisse les réglementations ou facilite le processus.

« Je pense qu’il s’agit en grande partie de comprendre les exigences de sécurité que le [Alberta Building Code] essaie de mettre en place pour aider les voisins environnants », a-t-il déclaré.

« Lorsque vous développez une suite secondaire, vous n’affectez pas seulement votre maison, mais vous affectez tout le quartier autour de vous en invitant autant de véhicules en plus. »

Processus pour devenir plus cher, difficile en 2024

Cliff de Jong, directeur des services de sécurité et d’inspection des immeubles de la ville de Calgary, convient que la légalisation d’un appartement pose des défis. Mais il dit que toutes les réglementations sont mises en place pour assurer la sécurité des Calgariens.

« Une suite enregistrée est une suite sûre », a déclaré de Jong.

En 2024, cependant, le processus ne fera que se compliquer.

« Très certainement, ce ne sera jamais plus facile ou moins cher, en fait, qu’aujourd’hui », a déclaré de Jong.

Celui de la ville programme d’amnistiequi court jusqu’à la fin de 2023, a été créé pour soulager les propriétaires qui souhaitent légaliser les suites secondaires existantes construites avant mars 2018, dit-il.

Toutes les suites construites après ne sont pas éligibles au programme.

Dans le cadre du programme, les propriétaires ne doivent respecter que ce qui est considéré comme les exigences de base du code de sécurité, jusqu’en décembre 2023.

Le salon d'une suite au sous-sol avec Calgary.  Il est équipé d'un canapé beige, d'une table basse et d'une guitare dans le coin.
Andrew Leslie de Solid Solutions affirme que 5 % des personnes qui se renseignent sur la légalisation de leurs sous-sols vont de l’avant avec les projets. (Soumis par Andrew Leslie)

« Les propriétaires de suites doivent fournir à toutes les chambres une sortie de fenêtre, des avertisseurs de fumée et de monoxyde de carbone interconnectés, une voie de sortie protégée du sous-sol vers l’extérieur, des barrières de cloisons sèches entre les suites et des barrières de cloisons sèches dans la salle mécanique pour répondre aux exigences du code de sécurité », a déclaré un libération par la ville.

Selon de Jong, le programme d’amnistie peut permettre aux Calgariens d’économiser environ 20 000 $ en coûts de construction. Il réduit également les frais de permis d’aménagement et d’enregistrement de suite secondaire jusqu’à 700 $.

Une fois le programme terminé, de Jong dit que cela pourrait être l’occasion pour la ville de revoir son programme de subventions d’il y a plus de dix ans, qui offrait jusqu’à 25 000 $ pour créer ou mettre à niveau des suites secondaires sous certaines conditions d’éligibilité – mais cela n’a pas été un grand succès.

« S’il y avait un programme de subventions, il serait probablement mieux placé en 2024, et vous pourriez l’orienter vers le logement abordable, tout comme ils l’ont fait en 2009. »


Trouver la maison

Cet automne, CBC Calgary a interrogé les Calgariens sur le logement. Quelle a été votre expérience sur ce marché et y a-t-il des solutions que vous aimeriez voir un journaliste explorer ?

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Jennifer Jones revient au championnat canadien de curling féminin sous les couleurs du Manitoba

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Jennifer Jones a battu Abby Ackland 10-5 dimanche pour remporter le championnat de curling féminin du Manitoba et se qualifier pour le Tournoi des Cœurs Scotties.

Jones a marqué deux points dans quatre des six premières manches à Winnipeg. Elle a glacé la victoire avec une autre paire au huitième bout.

Rachel Homan a mérité la place de l’Ontario au championnat national du 17 au 25 février à Kamloops, C.-B., avec une défaite de 9-2 sur Hollie Duncan.

Stacie Curtis a battu Heather Strong 11-8 dans la finale de Terre-Neuve-et-Labrador.

Jones, six fois championne nationale, apparaîtra dans son 17e Hearts en carrière. Homan de l’Ontario est trois fois vainqueur.

Les finales féminines en Saskatchewan et dans le Nord de l’Ontario étaient prévues pour plus tard dimanche et celles de la Nouvelle-Écosse pour lundi.

Jones, Homan et Curtis se sont joints à Suzanne Birt (Île-du-Prince-Édouard), Clancy Grandy (BC), Laurie St-Georges (Québec), Andrea Kelly (Nouveau-Brunswick), Kerry Galusha (Territoires du Nord-Ouest), Hailey Birnie (Yukon), Brigitte MacPhail (Nunavut) et la championne en titre Kerri Einarson de Gimli, Man., dans le peloton de 18 équipes pour le championnat national.

Trois équipes qualifiées proviendront du Système de classement des équipes canadiennes (CTRS) de Curling Canada parmi les trois meilleures équipes non qualifiées.

L’ancienne vice-présidente de Jones, Kaitlyn Lawes, Casey Scheidegger et Ackland de l’Alberta étaient les trois meilleures équipes non qualifiées au classement CTRS de dimanche.

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Cet homme de Calgary a pour mission de marcher dans toutes les rues de la ville

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Des températures négatives à deux chiffres n’empêcheront pas le Calgarien Mark Shupe d’aller se promener – en fait, peu le feront.

Depuis 2018, le comptable à la retraite s’est donné pour mission de marcher dans toutes les rues de la ville, ce qui a été déclenché après une blessure au dos qui l’a empêché de courir.

Shupe, qui est maintenant auteur, a eu deux crises cardiaques en 2020, ce qui a retardé le voyage, mais il a déclaré que la marche l’avait permis de continuer.

« Ils m’ont dit que marcher était la meilleure chose que je puisse faire pour rester en vie », a-t-il déclaré. « Difficile de trouver une meilleure motivation que celle-là. »

Il utilise une carte de la ville et délimite les rues après les avoir parcourues.

Mark Shupe garde une trace de l’endroit où il a marché avec cette carte. (Tom Ross/CBC)

« Je connais la ville à peu près à la page de la carte … vous allez à Marlborough – c’est à la page 33 de la carte », a déclaré Shupe.

Il a vu des orignaux, des hiboux, des coyotes, des cerfs et « beaucoup de beaux paysages ».

« Des vues sur les montagnes, des vues sur la rivière, différents parcs, la faune, des vues sur Nose Hill depuis toutes sortes de directions différentes », a déclaré Shupe.

« Et puis vous obtenez la superview, qui est le centre-ville, la rivière et les montagnes derrière … c’est une beauté que vous obtenez de tant d’endroits différents et je cherche toujours à l’obtenir. »

Lana Shupe, l’épouse de Mark depuis 30 ans, dit qu’elle joue souvent le rôle de chauffeur, mais Mark trouvera des endroits où ils pourront revenir ensemble.

« Nous sommes extrêmement fiers de lui et c’est devenu une fierté familiale », a-t-elle déclaré.

« Nous avons trois enfants et ils disent à tout le monde et tous leurs amis disent : « Oh, tu as le père le plus cool de tous les temps. » »

Shupe prévoit de terminer sa carte en marchant sur la 17e avenue et de célébrer avec une pinte de bière dans un restaurant.

Après cela, dit-il, il va explorer les rues qui ont été construites après la réalisation de sa carte.

« Je vais probablement revenir en arrière et faire certaines de ces rues. »

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Voici comment les étudiants de Calgary réinventent le centre-ville

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Les espaces publics du Downtown West de Calgary ont toujours intrigué Ian Hernandez.

Vivant dans la région, l’étudiant en études urbaines et président de l’Association des étudiants de Calgary urbains (Urban CSA) a pris des idées qu’il a vues lors de ses voyages et de ses cours dans le but d’améliorer la région.

« Je pense que nous pouvons améliorer considérablement le potentiel piétonnier de notre ville, en particulier dans le centre-ville ouest », a déclaré Hernandez.

« Il y a beaucoup d’opportunités là-bas pour créer plus d’espaces pour que les gens puissent réellement profiter de l’espace public. »

Pour de nombreuses personnes, cette partie de la ville a toujours été un excellent choix pour les étudiants souhaitant vivre à proximité du centre-ville – elle est assez proche des scènes de la vie nocturne de Beltline et de la 17e avenue et est à un court trajet en transit du poste de Calgary. -campus secondaires.

Hernandez dit qu’il veut donner aux étudiants et aux jeunes les moyens de réimaginer à quoi pourrait ressembler l’avenir de leur quartier du centre-ville.

Les dessins du Sketch Mob sont mis en page. (Tom Ross/CBC)

« Beaucoup d’étudiants vivent ou visitent le centre-ville et il est important qu’ils aient un intérêt dans son avenir », a-t-il déclaré.

Avec son groupe, il a eu l’idée que les étudiants jouent un rôle actif dans l’élaboration de ce à quoi pourrait ressembler la région. Il l’appelle le Sketch Mob.

Dynamisme et sécurité

Samedi, un groupe d’étudiants d’Urban CSA est descendu dans la rue pour dessiner des façons inventives de moderniser les quartiers.

Sydney Ikeda fait partie de ceux qui ont bravé le froid ce jour-là. Tout au long de son diplôme en études urbaines, elle a commencé à réfléchir de manière plus critique aux changements qui peuvent être apportés à Calgary pour améliorer des choses comme l’accès et la mobilité.

« Une grande partie revient au domaine public, la sécurité publique est une très grande chose », a-t-elle déclaré.

« Et le simple fait d’amener les gens dans l’environnement et enthousiasmés par l’environnement bâti va vraiment beaucoup changer ces espaces. »

Un homme vêtu d'une veste noire s'est agenouillé en dessinant sur une feuille de papier vierge.
Ian Hernandez, le président d’Urban CASA, dessinant lors de la première Sketch Mob. (Tom Ross/CBC)

Elle espère que si plus de gens y réfléchissent, cela contribuera à redonner plus de dynamisme à la région.

Mise en œuvre et politique

Le projet est une occasion pour des groupes de jeunes Calgariens de se rendre dans la communauté et de réinventer les espaces publics par le biais de croquis, de discussions, d’exploration et de pensée créative.

Et il s’aligne sur un principe fondamental de la ville en mettant à jour sa stratégie du centre-ville.

« Nous voulions vraiment voir plus de diversité dans le centre-ville, dans le sens où de nombreux types de personnes différentes dans le centre-ville, les gens utilisent le centre-ville à différents types de journées », a déclaré Kate Zago, urbaniste à la ville de Calgary.

« Nous aimerions voir plus de jeunes au centre-ville, plus d’étudiants universitaires au centre-ville. »

Le Sketch Mob inaugural de samedi s’est concentré sur la 11 Street SW, entre la 6 Avenue SW et la 9 Avenue SW, la 10 Street SW, entre la 6 Avenue SW et la 9 Avenue SW et la 6 Avenue SW et la 4 Street SW

Les croquis terminés seront partagés en ligne et affichés à la Bibliothèque publique centrale cette année.

Certaines des idées proposées par les étudiants pourraient éventuellement être adoptées par la ville, a déclaré Zago, créant un cadre qui vient vraiment de l’esprit et des carnets de croquis de ses jeunes citoyens.


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Tandance